Grondbeleid

Beleidsuitgangspunt reserve die verband houden met het grondbedrijf

De reserve Grondexploitatierisico heeft een directe relatie met de grondexploitatie. Deze reserve fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. De stand van deze reserve bedroeg per 31 december 2022 €4,894 miljoen. Dit bedrag is inclusief de winstnemingen 2022 en exclusief € 1,0 miljoen extra storting vanuit de resultaatsbestemming 2022. Deze storting wordt in het boekjaar 2023 verwerkt.   

In 2022 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd waarbij een inschatting gemaakt is van de risico’s binnen de grondexploitaties. Uit deze analyse bleek dat een risicobuffer van € 2,6 miljoen vereist is om met een zekerheidsmarge van 90% de geïnventariseerde risico’s op te vangen (zie Grondnota 2022).

Plafond hoogte Reserve Grondexploitatierisico
Met de vaststelling van de Grondnota 2020 is een plafond voor de hoogte van de Reserve Grondexploitatierisico ingevoerd. Dit plafond bedraagt de gekwantificeerde risico's in de Monte Carlo Analyse vermeerderd met een gefixeerd bedrag van € 2 miljoen. Dit plafond is voldoende om tegenvallers af te kunnen dekken, een doeltreffend grondbedrijf te kunnen voeren passend bij de doelstellingen van het grondbeleid en toekomstig verschuldigde Vennootschapsbelasting te kunnen voldoen.

Met het instellen van het plafond is per 31 december 2022 een Reserve Grondexploitatierisico van maximaal € 4,6 miljoen benodigd (€ 2,6 miljoen vanuit Monte Carlo-analyse vermeerderd met € 2 miljoen buffer)

Ontwikkeling reserve

De ontwikkeling van de reserve laat een stijgend verloop zien. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de verwachte (tussentijdse) winstnemingen vanuit de geactualiseerde grondexploitaties vanuit de Jaarrekening 2022. Daarnaast is er via de resultaatbestemming van de Jaarrekening 2022 € 1 miljoen gestort in deze reserve.
Er is nog geen rekening gehouden met eventuele onttrekkingen voor het vormen van een verliesvoorziening vanwege grotere tekorten bij verliesgevende exploitaties of het toevoegen van nieuwe verliesgevende exploitaties aan de grondexploitatieportefeuille.

Het saldo van de Reserve Grondexploitatierisico laat voor nu een hoger saldo zien dan het ingestelde plafond. Bij de Jaarrekening 2023 worden de cijfers rondom de grondexploitatieportefeuille pas definitief. Op dat moment wordt bepaald welk bedrag er kan en moet worden afgeroomd naar de Algemene Reserve.

Monte Carlo analyse

Periodiek wordt een Monte Carlo analyse uitgevoerd van de meest risicovolle projecten. Meest recent is dit in september 2022 gedaan. Zoals verwacht zijn de risico’s in de lopende projecten en strategische gronden groter geworden.
Hierbij zijn er nog wel veel onzekerheden. Met name bij de strategische gronden zoals de Heuvel en Maristraat omdat de ontwikkelingen nog diverse scenario's heeft. Daarnaast wordt voor een grondexploitatie gewerkt aan het actualiseren van de bestekraming voor het bouw- en woonrijp maken. Doordat de bouwkosten sterk zijn gestegen kan de uitkomst van de actualisatie een negatief effect hebben op de grondexploitaties. Dit is ook niet verwerkt in de Monte Carlo analyse. Dit is overigens wel als risico in de begroting (bij het weerstandsvermogen) opgenomen.
In 2024 wordt de Monte Carlo analyse geactualiseerd.